Nghị Định Mới Về Cải Tạo, Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư

Nghị định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Ảnh minh họa)

Theo Nghị định 69/2021 / NĐ-CP, nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng khác theo quy hoạch bao gồm:

(1) Trường hợp bị tai nạn, thiên tai, cháy, nổ phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

(2) Nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có kết luận thanh tra về một trong các trường hợp sau đây:

– Nhà chung cư có kết cấu chịu lực chính của công trình trong tình trạng nguy hiểm chung, có nguy cơ sập đổ, không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời khẩn cấp;

– Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của toà nhà và có một trong các yếu tố: Hạ tầng kỹ thuật phòng cháy và chữa cháy; cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đảm bảo yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để đảm bảo an toàn cho người sử dụng. ứng dụng và các yêu cầu đối với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị.

(3) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các bộ phận kết cấu chính của công trình là móng, cột, tường, dầm, xà ngang không đảm bảo yêu cầu sử dụng bình thường nhưng chưa phải phá dỡ theo quy định. tại điểm (2) nhưng nằm trong khu vực nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 69/2021 nêu rõ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước:

– Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp chủ sở hữu căn hộ có nhu cầu tái định cư tại chỗ thực hiện theo quy định sau:

+ Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số bồi thường k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng của căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận đã cấp theo thời gian hoặc diện tích được cấp giấy chứng nhận. , làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được cấp giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được xác định cụ thể trong phương án bồi thường, làm cơ sở xác định giá trị hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán phần chênh lệch giữa các bên (nếu có).

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 đã dành diện tích nhà ở để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực và dự án đã bố trí một phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì được bồi thường như quy định tại điểm này, các chủ sở hữu nếu có nhu cầu cũng được mua, thuê một phần diện tích sàn thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê mặt bằng kinh doanh, dịch vụ do các bên thoả thuận.

+ Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ thì sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này, các bên ký hợp đồng mua bán, thuê mua. một ngôi nhà tái định cư. và phải thanh toán phần chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua hoặc thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được bồi thường bằng tiền toàn bộ giá trị bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần chênh lệch này;

+ Đối với phần diện tích chung của nhà ở thì áp dụng hệ số k = 1; Trường hợp phần diện tích sử dụng chung của nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc: diện tích sử dụng của nhà ở hiện có nhân (x) với giá tiêu chuẩn của nhà ở mới. nhà xây dựng do UBND tỉnh cấp. được cấp tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung chưa được Nhà nước nhận chuyển nhượng nhà ở khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước bằng tiền mặt bằng 100% giá đất ở theo bảng. Giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) với diện tích đất chung nhân (x) với hệ số điều chỉnh k (nếu có).

– Trường hợp chủ sở hữu căn hộ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có nhà, đất tại vị trí khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư. tái định cư theo cơ chế quy định.

Về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước:

– Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước phải phá dỡ thì người đang thuê được tái định cư theo quy định sau đây:

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng của căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê. Nhà ở; đơn giá cho thuê nhà ở thực hiện như đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Trường hợp nhà chung cư không được xây dựng lại theo quy hoạch được duyệt tại vị trí cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại vị trí khác theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 20 và cơ chế quy định tại Điểm a. điều khoản này; Nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Đối với công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có), thực hiện quyết toán theo quy định sau:

Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư. , xây dựng hoặc giao chủ đầu tư xây dựng lại các công trình này; Trường hợp chủ đầu tư quy định tại Điều 14 và Điều 15 Nghị định này thực hiện việc xây dựng thì sau khi bàn giao cho cấp có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ chi phí đã đầu tư xây dựng. xây dựng các công trình này cho các nhà đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước;

Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không thể xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nghị định 69/2021 / NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/09/2021 và thay thế Nghị định 101/2015 / NĐ-CP.