Kinh doanh bất động sản: 05 quy định pháp luật bạn cần biết (ảnh minh họa)

1. Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 01 tháng 01 năm 2021

Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) với nhiều điểm mới, trong đó có sửa đổi về điều kiện kinh doanh bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. (Xem chi tiết tại đây)

2. Các loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản được kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm:

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép kinh doanh;

– Các loại đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của pháp luật về đất đai được kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện kinh doanh bất động sản

Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Đối với nhà ở, công trình xây dựng

– Đã đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;

– Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời gian sử dụng đất.

4. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân

Theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, phạm vi kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nước được quy định như sau:

– Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Cho thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

– Đối với đất được Nhà nước giao cho phép đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

– Nhà nước cho thuê đất thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Nhận chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để nhận chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

5. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Lưu ý: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận, trừ hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 của bài viết này. Khoản 2 Điều 10 của Luật này phải được công chứng, chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết.